AD360 Clube dos Anfitriões

11 a 50 imóveis

Tração

A carteira cresce e entra a primeira equipe.

16 marcos: 7 da Validação + 9 da Tração

Checklist dos marcos

A referência do que precisa estar pronto em uma empresa deste tamanho, começando pela base. O número ao lado de cada marco é o nível de referência.

Base da Validação

7

Vem de um estágio anterior e precisa estar pronta.

Marcos da Tração

9

Escopo completo: os 20 temas

O nível de referência de cada tema na Tração, e como a empresa funciona nesse nível.

Atração

Como o proprietário certo chega até a empresa?

  • Proprietário ideal e critério de imóvel

    3

    Tenho critérios documentados (potencial de receita, estado do imóvel, condomínio, perfil do dono) e uso esses critérios para recusar.

    Precisa ter: Perfil do proprietário ideal e critério de imóvel

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Posicionamento de hospedagem

    2

    Sei o perfil de hóspede que quero e uso isso na escolha de imóveis e anúncios.

    Vem depois, na Consolidação: Declaração de posicionamento

    Nível 2: Faço sempre igual

  • Captação de imóveis

    3

    Tenho uma rotina de captação, com fontes ativas, e registro a origem de cada oportunidade.

    Precisa ter: Mapa de canais e rotina de captação

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Presença digital e conteúdo

    2

    Publico no perfil da empresa, mesmo que ainda sem rotina fixa.

    Vem depois, na Consolidação: Plano de conteúdo semanal

    Nível 2: Faço sempre igualsobe neste estágio

  • Canais de distribuição

    3

    Várias plataformas organizadas por um channel manager, e um site para reservas diretas.

    Precisa ter: Channel manager e site de reserva direta

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

Conversão

Como o interesse vira contrato e reserva?

  • Processo comercial com o proprietário

    3

    Etapas definidas (contato, reunião, proposta, contrato), roteiro documentado e cada oportunidade registrada numa lista ou CRM.

    Precisa ter: Funil comercial, roteiro de reunião e CRM

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Modelo de negócio e oferta ao proprietário

    3

    Oferta documentada (Canvas 360): comissão e sobre o que incide, o que está incluso, opcionais com preço, taxa de setup, prazo de contrato, limite de desconto e diferenciais; proposta padrão com projeção de receita.

    Precisa ter: Oferta no Canvas 360 e proposta padrão

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Qualidade dos anúncios

    3

    Padrão de anúncio documentado (fotos profissionais, capa e título pensados para o hóspede ideal, descrição por blocos, comodidades completas) aplicado em todos os imóveis.

    Precisa ter: Padrão de anúncio

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Precificação e revenue management

    3

    Ferramenta de precificação dinâmica (PriceLabs, Beyond, Wheelhouse ou a do sistema) em todos os canais; preço base e mínimo revistos todo mês; regras de estadia mínima e noites órfãs.

    Precisa ter: Política de preço

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

Entrega

A operação cumpre a promessa, para o hóspede e para o proprietário?

  • Entrada do imóvel na carteira

    3

    Checklist de entrada documentado: vistoria e inventário com fotos, fotos profissionais, anúncio, preço, limpeza e cadastro no sistema, em 2 a 4 semanas.

    Precisa ter: Checklist de entrada do imóvel

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Limpeza, lavanderia e manutenção

    3

    Checklist com foto a cada virada, conferência por amostragem, 3 ou mais jogos de cama por leito e plano de manutenção preventiva com calendário; problema visto na limpeza vira chamado.

    Precisa ter: Checklist de limpeza e plano de manutenção

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Experiência do hóspede

    3

    Média de 4,8 ou mais; self check-in, mensagens automáticas e manual da casa; acompanho as notas por imóvel e respondo as avaliações.

    Precisa ter: Jornada do hóspede automatizada

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Organização de processos

    3

    Processos principais documentados (entrada do imóvel, virada, manutenção, atendimento), com responsável por etapa, e seguidos; quem chega aprende pelo processo.

    Precisa ter: Mapa de processos (SOPs)

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Prestação de contas ao proprietário

    3

    Extrato por reserva gerado pelo sistema até o 5º dia útil, com data fixa de repasse; aviso o proprietário antes de ele descobrir um problema.

    Precisa ter: Modelo de extrato e calendário de repasse

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

Gestão

A empresa roda com lucro e sem depender do dono?

  • Financeiro da gestora e do empreendedor

    3

    DRE mensal, custos fixos e variáveis separados, pró-labore definido e pago todo mês, conta dos proprietários conciliada todo mês.

    Precisa ter: DRE mensal e pró-labore

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Planejamento e metas

    2

    Defino metas com número para o ano: imóveis e faturamento.

    Vem depois, na Consolidação: Planejamento anual com metas por área

    Nível 2: Faço sempre igualsobe neste estágio

  • Gestão de demandas e projetos

    2

    Tenho uma lista dos problemas e pendências da empresa.

    Vem depois, na Consolidação: Quadro de demandas

    Nível 2: Faço sempre igualsobe neste estágio

  • Tecnologia e plataformas

    2

    Uso um sistema com channel manager para as reservas.

    Vem depois, na Consolidação: Stack integrado

    Nível 2: Faço sempre igual

  • Time e estrutura

    2

    As pessoas têm funções que todos conhecem.

    Vem depois, na Consolidação: Organograma com responsável por área

    Nível 2: Faço sempre igualsobe neste estágio

  • Contratos e conformidade

    2

    Uso sempre o mesmo contrato, com escopo e comissão, revisado por advogado.

    Vem depois, na Consolidação: Contrato completo e checklist legal

    Nível 2: Faço sempre igualsobe neste estágio

Equipe de referência

Coordenador de operação. Atendimento: cerca de 1 pessoa para 15 a 20 imóveis sem automação. Na Europa, 1 pessoa a cada 9,5 imóveis, sem contar a limpeza (dado de 2018).

Armadilhas deste estágio

O preço degrada entre 30 e 40 imóveis. O primeiro gerente não recebe poder de decisão. A captação não é medida. A qualidade de campo vira loteria.