AD360 Clube dos Anfitriões

51 a 100 imóveis

Consolidação

A empresa passa a rodar sem o dono ser o gargalo em todos os processos.

25 marcos: 7 da Validação + 9 da Tração + 9 da Consolidação

Checklist dos marcos

A referência do que precisa estar pronto em uma empresa deste tamanho, começando pela base. O número ao lado de cada marco é o nível de referência.

Base da Validação

7

Vem de um estágio anterior e precisa estar pronta.

Base da Tração

9

Vem de um estágio anterior e precisa estar pronta.

Marcos da Consolidação

9

Escopo completo: os 20 temas

O nível de referência de cada tema na Consolidação, e como a empresa funciona nesse nível.

Atração

Como o proprietário certo chega até a empresa?

  • Proprietário ideal e critério de imóvel

    3

    Tenho critérios documentados (potencial de receita, estado do imóvel, condomínio, perfil do dono) e uso esses critérios para recusar.

    Precisa ter: Perfil do proprietário ideal e critério de imóvel

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Posicionamento de hospedagem

    3

    Perfil de hóspede, tipo e padrão de imóvel e faixa de preço estão documentados e guiam a escolha de imóveis e os anúncios.

    Precisa ter: Declaração de posicionamento

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Captação de imóveis

    4

    Sei quantas oportunidades e imóveis cada fonte traz e quanto custa captar um imóvel; invisto nas fontes que dão mais resultado.

    Precisa ter: Mapa de canais e rotina de captação

    Nível 4: Acompanho e melhorosobe neste estágio

  • Presença digital e conteúdo

    3

    Posto toda semana, com conteúdo para hóspedes e para proprietários e um caminho claro para o WhatsApp ou o site.

    Precisa ter: Plano de conteúdo semanal

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Canais de distribuição

    3

    Várias plataformas organizadas por um channel manager, e um site para reservas diretas.

    Precisa ter: Channel manager e site de reserva direta

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

Conversão

Como o interesse vira contrato e reserva?

  • Processo comercial com o proprietário

    3

    Etapas definidas (contato, reunião, proposta, contrato), roteiro documentado e cada oportunidade registrada numa lista ou CRM.

    Precisa ter: Funil comercial, roteiro de reunião e CRM

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Modelo de negócio e oferta ao proprietário

    3

    Oferta documentada (Canvas 360): comissão e sobre o que incide, o que está incluso, opcionais com preço, taxa de setup, prazo de contrato, limite de desconto e diferenciais; proposta padrão com projeção de receita.

    Precisa ter: Oferta no Canvas 360 e proposta padrão

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Qualidade dos anúncios

    3

    Padrão de anúncio documentado (fotos profissionais, capa e título pensados para o hóspede ideal, descrição por blocos, comodidades completas) aplicado em todos os imóveis.

    Precisa ter: Padrão de anúncio

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Precificação e revenue management

    4

    Revenue management como processo: alguém responde por ele, rotina semanal de ocupação futura e RevPAR contra o mercado, estratégia por imóvel e temporada, decisões registradas.

    Precisa ter: Política de preço

    Nível 4: Acompanho e melhorosobe neste estágio

Entrega

A operação cumpre a promessa, para o hóspede e para o proprietário?

  • Entrada do imóvel na carteira

    3

    Checklist de entrada documentado: vistoria e inventário com fotos, fotos profissionais, anúncio, preço, limpeza e cadastro no sistema, em 2 a 4 semanas.

    Precisa ter: Checklist de entrada do imóvel

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Limpeza, lavanderia e manutenção

    3

    Checklist com foto a cada virada, conferência por amostragem, 3 ou mais jogos de cama por leito e plano de manutenção preventiva com calendário; problema visto na limpeza vira chamado.

    Precisa ter: Checklist de limpeza e plano de manutenção

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Experiência do hóspede

    4

    Média de 4,8 ou mais há mais de um ano, a maioria dos imóveis com selo (Superhost, Preferido dos Hóspedes, Parceiro Preferencial); avaliação ruim vira análise de causa e mudança.

    Precisa ter: Jornada do hóspede automatizada

    Nível 4: Acompanho e melhorosobe neste estágio

  • Organização de processos

    3

    Processos principais documentados (entrada do imóvel, virada, manutenção, atendimento), com responsável por etapa, e seguidos; quem chega aprende pelo processo.

    Precisa ter: Mapa de processos (SOPs)

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Prestação de contas ao proprietário

    3

    Extrato por reserva gerado pelo sistema até o 5º dia útil, com data fixa de repasse; aviso o proprietário antes de ele descobrir um problema.

    Precisa ter: Modelo de extrato e calendário de repasse

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

Gestão

A empresa roda com lucro e sem depender do dono?

  • Financeiro da gestora e do empreendedor

    3

    DRE mensal, custos fixos e variáveis separados, pró-labore definido e pago todo mês, conta dos proprietários conciliada todo mês.

    Precisa ter: DRE mensal e pró-labore

    Nível 3: Tenho um padrão documentado

  • Planejamento e metas

    3

    Planejamento anual documentado, com metas por área e prazo, revisto em reuniões periódicas com o time.

    Precisa ter: Planejamento anual com metas por área

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Gestão de demandas e projetos

    3

    Problemas e melhorias registrados num quadro (kanban ou parecido), cada um com responsável, prioridade e prazo; o quadro é revisto toda semana.

    Precisa ter: Quadro de demandas

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Tecnologia e plataformas

    3

    Sistema integrado: canais por API, tarefas com foto, preço dinâmico e extrato do proprietário saindo do mesmo lugar.

    Precisa ter: Stack integrado

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Time e estrutura

    3

    Áreas e funções definidas e documentadas (organograma), com um responsável por cada uma; sei quantos imóveis cada pessoa comporta.

    Precisa ter: Organograma com responsável por área

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

  • Contratos e conformidade

    3

    Contrato completo (teto de gasto sem aprovação, uso pelo dono, aviso prévio, reservas na saída) e checklist legal na entrada do imóvel: convenção, contrato de temporada de até 90 dias, FNRH, LGPD.

    Precisa ter: Contrato completo e checklist legal

    Nível 3: Tenho um padrão documentadosobe neste estágio

Equipe de referência

Primeiros líderes, nesta ordem: operação, atendimento, relação com o proprietário. Responsável por receita a partir de uns 50 imóveis.

Armadilhas deste estágio

Indicadores sem responsável. A decisão sobre limpeza própria ou terceirizada fica para depois. O churn de proprietários anula o crescimento. Nova praça sem replicar processos e liderança.